2008年09月17日

不動産投資における土地の重要性

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 不動産投資物件で一番お得な物件はどんなものなのでしょうか、考えてみましょう。

 日本の不動産評価の実態から考えると、土地付きの物件に勝るものはありません。日本の不動産評価は未だに土地本位制です。簡単に言えば土地に建っている建物は付録に過ぎません。

 不動産投資物件は日本の不動産評価が土地本位なため土地付きの建物を購入するほうが良いということになります。

 ところで何故日本ではそこまで土地にこだわるのか、ご存じでしょうか。それは土地は唯一減価償却しないものだからです。銀行は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。

 不動産投資物件を購入する際には、必ずといっていいほど銀行からの融資を受けることになります。そのため銀行が担保価値をみている土地を持っているのといないのとでは融資額が雲泥の差になります。銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあります。

 不動産投資物件に対しても銀行の土地本位の評価は変わりません。もしここで土地付きの中古アパートを購入したらどうなるでしょう。すでに建物は中古のため評価価格はほとんどないでしょう。つまり土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけの金額で購入できるのです。不動産投資物件を購入するなら土地付き中古アパートがよいでしょう。
posted by 不動産投資マニア at 01:55 | Comment(27) | TrackBack(2) | 不動産投資

2008年07月23日

不動産投資の、メリットとデメリットを他の投資と比べてみる

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 不動産投資のメリット、デメリットといえば、どういったことでしょうか。それを、他の投資と比べてみましょう。

 投資といえば一番に思いつくのは株式投資でしょう。株式投資は不動産投資に比べれば気軽に始めるが出来ます。最近はミニ株投資などもできるようになり、数万円から投資をすることが出来ます。

 不動産投資に関しては、株式投資と比べなかなか簡単にはいきません。

 株式投資のように数万円で済むはずもなく、一番手ごろに購入できる不動産投資物件の中古のワンルームマンションでさえ数百万円はするでしょう。普通の人では気軽に購入することは出来ません。

 不動産投資と違って株式投資はネットがつながる環境がありさえすれば、必要書類を取り寄せて申し込むだけで、証券会社の窓口に行くこともなく口座開設が可能です。


 しかし不動産はそうかんたんにはいきません。お金があっても、すぐに窓口で購入することは出来ません。不動産投資物件を探すのも大変ですし、不動産を自分の所有にするには登記をしなければいけません。不動産投資をはじめるには様々な手間と、多大な労力を必要とします。

 こういった、敷居の高さが、不動産投資のデメリットでしょうか。

 では、不動産投資物件を購入した後はどうでしょう。

 株式投資は一度株式を取得してしまえば、あとは株価をチェックするぐらいともいえるでしょうが、価格の上下変動があまりにも激しく、とても放っておくわけにはいかないケースが多いでしょう。

 特に、デイトレードのように、小額でも利益を確定させていくスタイルをとった場合は、かなり労力がかかります。

 不動産投資の場合はきちんとした管理会社に管理を任せて、入居者がきちんと確保できれば意外と手間はかかりません。不動産投資物件は購入するまでは大変ですが、購入した後はそんなに労力は使いませんので、株式投資より不労所得的な側面が大きいのがメリットと言えるかもしれません。
posted by 不動産投資マニア at 23:09 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資

2008年03月02日

インカムゲインとキャピタルゲイン、それぞれの不動産投資のメリット、デメリットを考える

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 不動産投資物件を購入する目的にはキャピタルゲインとインカムゲインがありますが、それぞれメリット、デメリットが存在します。実際のところどちらの方法に、どんなメリット、デメリットがあるのでしょうか。この記事では、そういった内容についてふれたいと思います。

 不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、その収益は毎月の家賃収入によるものです。そのため大きな見込み違いがなければ極端な損失は発生しないと思われます。しかしキャピタルゲインについては、将来の不動産価格の上昇を見越した投資ですから、期待通りに上昇しなければ収益は出ません。

 不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合、将来の不動産価格の上昇という不確定要素が発生します。この不動産価格の上昇がどれだけ続くかは誰にも分かりません。これこそ自分ではどうしようもないリスクです。『投資に対するリスクはどれだけあるか』、『発生する確率はどれだけあるか』などのリスクをある程度理解しておくことで、不動産投資物件の購入に対するリスクを減らすことができます。

 不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合は、将来不動産価格が上昇しない限り、その投資は成功したとはいえません。またインカムゲイン目的で購入した場合でも、空室リスクや修繕リスクなどを回避できない限り成功とはいえません。

 インカムゲインを目的とした場合には、空室リスクをどれだけ避けるよう、うごいたか、修繕リスクを避けるように投資物件をえらぶ選択眼があったかどうか、がカギになります。

 リスク管理は不動産投資には不可欠です。それぞれどのようなリスクがあり、どのようにすれば回避できるかぐらいは知っておいたほうがよいでしょう。
posted by 不動産投資マニア at 14:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

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